По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Многофункциональное управление 23 октября 2015 года

Многофункциональные комплексы, объединяющие под своей крышей жилье, офисы, торговые и гостиничные объекты, требуют соблюдения ряда особенности с точки зрения управления. Обслуживание МФК – далеко не самая простая работа, обязывающая управляющую компанию не только эффективно работать на благо всех арендаторов, но и учитывать особенности каждого из них.

Специфика обслуживания многофункционального проекта заключается в том, что в рамках одного здания объединены разные типы недвижимости: офисы, ритейл апартаменты, каждая из которых имеет свою целевую аудиторию и свой режим работы.

Очевидно, что большинство времени мы проводим в офисах с 8.00 до 19.00, поэтому основной аспект использования жилых помещений в МФК относится к выходным дням и внерабочему времени после 19.00 и до 8.00. Поэтому основная задача управляющей компании заключается в создании сервисной концепции, согласно которой целевые аудитории не пересекаются и не создают дискомфорта друг другу. Сервисная концепция является своего рода лакмусовой бумажкой профессионализма УК.

УК совместно с владельцем устанавливает нормы и правила для арендаторов и собственников помещений комплекса, согласно которым функционирует МФК. Они включают правила поведения и пользования объектом, в том числе порядок использования мест общего пользования, организацию утилизации отходов , требования по уборке офисных помещений арендаторов, эксплуатацию инженерного оборудования, план и порядок действий во время чрезвычайных ситуаций, обеспечение безопасности на территории МФК, правила доступа на подземный паркинг и др.

Кроме того, этот свод правил включает время проведения отделочных работ. Пыльные, шумные, связанные с сильными запахами работы должны производиться в МФК строго во внерабочие часы, с учетом времени, необходимого на устранение последствий таких работ. Возможно, эти правила могут удлинить сроки проведения работ, но при этом приведут к соблюдению партнерского соглашения с соседствующими целевыми аудиториями и сохранению комфорта для всех.

Биоритмы МФК

При разных "циклах активности" многофункционального комплекса важно разделять потоки арендаторов и жильцов апартаментов. Как правило, архитектура здания изначально спроектирована так, чтобы арендаторы и жильцы не мешали друг другу. Зачастую ритейл-зона занимает нижние этажи, далее располагаются офисы, апартаменты или жилая часть находятся выше.

Инженерная инфраструктура также разделена в многофункциональных проектах, поскольку у разных типов недвижимости существуют разные режимы жизнедеятельности. При этом для помещений ресторана требуется отдельная приточно-вытяжная вентиляция, поскольку пищевые запахи должны отдельно выводиться, а не смешиваться с общими коммуникациями. На паркинге рекомендуется разделять жилую и нежилую часть. Единое парковочное пространство не влияет на комфорт клиентов, поскольку в комплексах обычно устанавливается система доступа и защиты въездной части, которая касается обеих сторон.

Следует также отметить, если здание принадлежит нескольким собственникам, то все инженерное оборудование, установленное в комплексе, находится в общем владении. Оно передается в управление УК, в обязательство которой входит его содержание, сохранение и обслуживание.

Соблюсти стандарты

Что касается стандартов по управлению объектом, то здесь важно понимать, что мы подразумеваем под обслуживанием. Услуги эксплуатирующей компании включают: техническое обслуживание оборудования инженерных систем, клининг, обеспечение безопасности, организацию службы приема посетителей.

Эксплуатирующая компания, предоставляющая данные услуги, имеет стандарты, которые применены не к услуге, а к продукту в целом, который она создает. Так, услуга технического обслуживания холодильной установки может быть выполнена, при этом состояние технического помещения, в котором установлено данное оборудование, может не соответствовать нормам. В результате мы не получаем качественный продукт.

Стандарты в области технического обслуживания МФК не отличаются от обслуживания любого другого здания. Обычно в компании действуют корпоративные стандарты по управлению объектами, в том числе:

1) Программа планово-профилактического обслуживания. График ППР составляется главным инженером объекта на основании следующих данных: спецификации оборудования и рекомендаций производителя, законодательных норм в области технического обслуживания, специфики дополнительных ограничений или стандартов, установленных в здании, например, "зеленых" стандартов.

2) Программа эффективности работы оборудования. Согласно этому стандарту, оборудование должно работать с эффективностью не менее 90% при нагрузке не менее 60% от номинальной. Здесь речь идет о программе ввода, подготовке оборудования к работе, энергетическом менеджменте.

3) Программа качества подаваемого воздуха предупреждает возможность возникновения проблем работы вентиляции в здании, помогает правильно диагностировать качество воздуха в помещении.

4) BMA (Building Maintenance & Administration) – один из инструментов эксплуатирующей компании, который помогает системно взаимодействовать с арендаторами, в режиме on-line реагируя на их потребности.

5) Охрана труда — система сохранения жизни и здоровья сотрудников в процессе трудовой деятельности, включающая в себя правовые, социально-экономические, организационно-технические, санитарно-гигиенические, лечебно-профилактические мероприятия.

Особенности договора

Договоры по обслуживанию МФК зависят от количества собственников, если собственник один, то с ним УК работает напрямую. С ним заключается типовой договор (включающий такие пункты, как стоимость аренды, срок аренды, платежи по договору, содержание и ремонт помещения, риски и ответственность сторон и др.). Если собственников много, то УК утверждается протоколом общего собрания собственников, там же утверждается форма договора, которая действует на определенный срок. Если в МФК есть жилая недвижимость, то договор на управление и выбор УК должны согласовываться на год в соответствии с жилищным законодательством. Если нет формы жилья, а есть форма апартаментов, то с УК заключается долгосрочный договор.

При этом обслуживание арендаторов многофункциональных проектов ничем не отличается от бизнес-центров и ресторанной зоны. Содержание инженерных систем базового оборудования должно соблюдаться в соответствии с требованиями, нормами законодательства, т.е. санитарно-гигиеническими требованиями, правилами противопожарного обеспечения.

Стоимость обслуживания МФК может составлять от 10 до 60 долл. за кв. м в год. При этом, чем меньше площадь объекта, тем выше стоимость обслуживания квадратного метра. На рынке есть объекты, стоимость обслуживания которых достигает 120 долл. за кв. м в год даже в нынешней ситуации. Но сама стоимость обслуживания МФК не отличается от стоимости обслуживания офисного центра и зависит от требований заказчика и установленного инженерного оборудования на объекте.

Александр Устинов, директор по развитию RD Management.

← к статьям