По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Острова свободы 30 октября 2015 года

В новых экономических реалиях сегмент specialty leasing приобретает для собственников совершенно иное значение. "Островами" теперь интересуются даже те девелоперы и управляющие компании, которые еще вчера не рассматривали их всерьез.

Новое время требует новых подходов к извлечению прибыли. Торговые центры, предлагающие покупателю "просто покупки", заведомо проигрывают тем, кто уже полтора года назад сделал ставку на так называемую атмосферность. Мы должны осознать: теперь, для того, чтобы в принципе что-то купили, с вашим товаром должна сложиться личная история. Неудивительно, что на авансцену рынка торговой недвижимости выходит specialty leasing – "островная" торговля малых форматах, киосках (стационарная торговая точка малой формы в общих зонах ТЦ, от 3 до 15 кв. м) и RMU (RMU/Cart – от англ. RMU (Retail Mobile Unit) – передвижная розничная торговая точка), ориентированная на импульсные покупки. И если вы все сделаете правильно, "острова" не только дополнят и усилят покупательскую активность и спрос во всем ТРЦ, но и станут важнейшим источником дохода.

Основные отличия формата SL от так называемых арендаторов магазинов (in-line - стационарный магазин, секция, павильон в ТЦ,): малый формат размещения (3-15 кв. м), мобильность (возможность изменения локации в ТЦ в зависимости от проходимости и спроса), краткосрочные договоры аренды, невысокий средний чек и расчет исключительно на импульсный спрос. Преимущества на поверхности. Во-первых, инвестиции в такую розничную торговую точку существенно ниже, чем для магазинов, что сразу же открывает ваш проект для, казалось бы, самых неформатных арендаторов и дает возможность, например, вывести на рынок с минимальными рисками новый бренд. При этом товарооборот такой точки может быть сравним с маленькими магазинами.

Specialty leasing как якорь

Однако стоит помнить и о том, что некоторые достоинства формата SL могут стать  недостатками. Так, все тот же импульсный спрос делает создателя "островного" проекта слишком зависимым от клиентоориентированности продавца – ошибки с персоналом здесь могут стоить слишком дорого, и в некоторые дни в итоге оператор рискует остаться вообще без продаж. Кроме того, "острова" непригодны для представления, например, одежды или обуви, а так же размещения большого количества товаров. Впрочем, все эти факторы можно минимизировать или вовсе свести к нулю. Во-первых, для размещения малых форм я бы советовала скрупулезно подойти к зонированию общих пространств по товарным профилям. Только в этом случае киоски и RMU не будут конкурировать с магазинами (in-line), а создадут ту самую синергию и заставят покупателя тратить в вашем ТЦ как можно больше. По той же причине стоит максимально точно рассчитать, какие именно товарные группы и где будут размещаться.

Сколько всего розничных точек будет в ТЦ? Как они будут выглядеть? А каковы будут арендная ставка и план доходов? С последним я настоятельно рекомендую обратиться к специалистам – обычный менеджер по аренде для брокериджа формата SL категорически не подходит. Сегодня многие собственники ТЦ, наконец, осознали, что лучше всего держать в штате менеджера, специализирующегося исключительно на работе с киосками и RMU, поскольку данный формат слишком отличается от стандартных способов привлечения арендаторов в инлайны ТЦ или стрит-ритейл. Такой специалист должен быть до мелочей осведомлен о необходимых технических параметрах киосков и RMU, владеть основами мерчендайзинга и ротации в общих зонах, товарооборота от коммерциализации "островов", процентом конверсии и т.д.

Взять или отдать?

Вообще, поставить на ноги SL можно как самостоятельно, так и путем отдачи проекта на аутсорсинг. На мой взгляд, самостоятельно это пока сделать довольно трудно. Прежде всего, из-за нехватки на рынке специалистов, обладающих необходимыми компетенциями. Вам, например, непременно придется вникать во все тонкости бизнеса возможных арендаторов этого формата, причем, некоторых придется обучать с нуля правилам выкладки; контролировать качество и производить оборудование (в общих пространствах априори все заметнее и сразу бросается в глаза), иметь представление о проценте конверсии и многом другом для эффективного контроля, который просто необходим. Ну и, конечно, постоянный поиск и ротация арендаторов, договорная и претензионная работа – а арендаторов, скажем, в ТЦ с GLA 20-30 тысяч кв. м может быть до 35, часто это – крошечные ИП, работать с которыми хотя и интересно, но весьма трудозатратно.

Отдать проект коммерциализации общих зон на аутсорсинг означает переложить все перечисленное выше на плечи специализированных компаний, которые берут площади в аренду оптом, а затем пересдают их в субаренду. Такие проекты раз и навсегда лишают собственника ночных кошмаров в части "мелкой нарезки" общих пространств, ведь они забирают все и сразу. Кроме того, предоставляют сервисы в части дизайна, мерчендайзинга, производства торгового оборудования и т.д.

Специальное выделение

Какой вариант выбрать – решать  девелоперу или собственнику ТЦ. Например, в США, где рынок SL весьма развит, собственники объектов сами занимаются малыми форматами, активно инвестируя как в производство и поддержание в прекрасном состоянии торгового оборудования, так и обучая специально выделенных менеджеров (SLM), инвестируя, таким образом, и в персонал. Однако стоит отметить и то, что именно в США на протяжении многих лет действовали также и аутсорсинговые компании, которые сегодня можно смело назвать первопроходцами сегмента SL. Именно они стояли у истоков "островных" проектов,  оставаясь "законодателями" формата во всем мире.

По нашим прогнозам, в ближайшие полгода интерес собственников к коммерциализации общих зон будет только усиливаться, а арендаторы будут предлагать собственникам самые неожиданные форматы и решения.

Индира Шафикова, директор департамента островной торговли "Торговый Квартал Менеджмент"

← к статьям