По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Все начинается с парковки 31 мая 2016 года

С ростом парка автомобилей особенно остро встал вопрос о временном хранении автомобилей в торговых комплексах и бизнес-центрах. Современный объект коммерческой недвижимости уже невозможно представить без собственной парковки. В торговых и офисных центрах, расположенных вдали от метро наличие парковки является практически решающим фактором для арендаторов. Из-за постоянного дефицита парковочных мест в центральной части города, наличие паркинга в бизнес-центре является приятным бонусом, хотя и не оказывает существенного влияния на арендную ставку. Однако организация паркинга имеет ряд нюансов.

Виды парковок

Паркинги подразделяют на наземные (открытые, крытые), многоуровневые (наземные, подземные и наземно-подземные) и механизированные. Самый простой вид – одноуровневый наземный паркинг. Он широко распространен во всех городах, но имеет ряд недостатков. Например, неправильно припаркованный автомобиль будет мешать другим водителям, а скопление автомобилей портит городской ландшафт. Обычно наземный паркинг представляет собой территорию, ограниченную разметкой и знаками. Встречаются паркинги с ограждением по периметру, автоматической системой учета времени, имеющие разные въезд и выезд. Иногда в качестве разделителей делают небольшие газонные участки.

Сейчас большую популярность набирают экопарковки. Это наземные паркинги, для которых в качестве покрытия используется газонные решетки. Решетки в форме сот укладываются на специально подготовленную ровную поверхность, состоящую из смеси грунта и песка, специальной ткани и несущего слоя из щебня. Такая конструкция не портит корневую систему растений и сохраняет эстетичный вид. При правильной эксплуатации срок службы такой парковки достигает 25 лет. Однако обслуживание такого паркинга обходится значительно дороже, ведь газон требует постоянного полива и периодической чистки решеток от технических жидкостей автомобиля.

Подземные паркинги решают сразу несколько задач архитектурного и экологического характера. Они не портят городской ландшафт и архитектурный облик города, а также избавляют обитателей окружающей территории от шума и загазованности воздуха. К тому же, для хранения транспортных средств не используется дополнительной территории, кроме площади самого здания. Подземные паркинги могут иметь один или несколько уровней. Такие паркинги располагаются под торговыми и бизнес-центрами, жилыми комплексами и мультифункциональными зданиями. Въезд на парковку осуществляется по криволинейной или прямолинейной рампе. Часто в крупных МФК может быть несколько въездов и выездов на парковку, которые разнесены по разным сторонам здания. Это особенно актуально, когда МФК находится на пересечении нескольких улиц или шоссе.  Кроме того, для торговой, жилой и офисной частей предполагаются разные этажи. Такая схема организации позволяет разграничить потоки и обеспечивать более тщательный контроль за безопасностью.  Механизированные парковки исключают участие водителя в процессе и позволяют обеспечить более плотное хранение автомобилей на меньшей территории. Как правило, это многоярусные отдельные строения с множеством автомобильных ячеек. Система полностью автоматизирована и управляется оператором. Все, что требуется от водителя, – загнать машину в специальный лифт, который поместит автомобиль в ячейку.  

Организация движения и безопасности

Подземные паркинги условно не имеют свободного доступа, поскольку расположены на территории здания. Въезд и выезд осуществляется через автоматизированную парковочную систему. Чаще всего для учета времени используется электронная карта, которая выдается водителю при въезде и возвращается им на выезде. Фиксация времени въезда и выезда необходима для расчета оплаты, в случае, если подземная парковка платная. Как правило, владельцы платных парковок в торговых центрах предоставляют первые 15-30 минут бесплатно, после чего предлагается почасовая оплата от 50 до 150 рублей в час. Слишком высокая стоимость стоянки может негативно сказаться на посещаемости ТЦ. В бизнес-центрах арендаторам часто предлагаются парковочные места с ежемесячной или годовой оплатой. На практике были случаи, когда жители ближайших к торговому центру домов обращались в управляющую компанию с предложением заключить договор на хранение автомобиля в зимние месяцы.

Парковки являются излюбленным местом воров и мошенников, поэтому большое значение отводится обеспечению безопасности. Живая охрана не всегда в состоянии уследить за каждым автомобилем. Для круглосуточного мониторинга обстановки используется система видеонаблюдения. Важную роль играет и правильное освещение парковки. Количество камер зависит в первую очередь от желания и возможностей владельца, а также от вида и размеров паркинга. Их размещением занимается УК совместно со службой безопасности. Все данные с камер транслируются на пост охраны, который располагается при въезде в паркинг.  Для наземных паркингов, как правило, устанавливаются уличные камеры с обогревателем и защитой от солнца по периметру территории и в центре паркинга. Для подземных отапливаемых паркингов используются поворотные камеры для помещений. Их устанавливают для наблюдения за линиями движений и на стойках въезда-выезда. В случае происшествий видеоматериалы с камер наблюдения передаются правоохранительным органам, при столкновении автомобилей вызывается наряд ГИБДД. Чаще всего аварийные ситуации происходят по вине самих автомобилистов. Иногда водители пытаются обвинить в происшествии управляющую компанию. Так, на одном из объектов водитель наехал на препятствие и поцарапал свой автомобиль. Но до суда дело так и не дошло. Многие автомобилисты, бывает, въезжают в пожарные шкафы, но не обращаются в управляющую компанию, опасаясь штрафов за порчу имущества. Важно понимать, что УК не несет ответственности за сохранность вещей в автомобиле даже несмотря на установленные камеры.

В условиях постоянного дефицита места, особое значение приобретает правильная разметка парковочных мест. Четкие и грамотные обозначения позволяют легко ориентироваться и быстро находить свободное место для парковки. Навигация на паркинге должна включать указатели, дорожную разметку и знаки. Обеспечение одностороннего движения позволяет минимизировать риски столкновения автомобилей. Слепые зоны исключаются за счет установки зеркал. Для оповещения водителей о количестве свободных мест подземные паркинги оснащают электронными табло. Обязательно должны быть предусмотрены места для инвалидов. По американским стандартам, при общем количестве парковочных мест от 500-1000 должно приходится 2% специализированных мест для инвалидов, а при численности мест свыше 1 000 минимум 20 мест плюс по одному месту на каждые 100. По российским нормам, места для инвалидов должна составлять не менее 10% от общего количества парковочных мест, однако, практика показывает, что эти нормы не соблюдаются.

Правила нанесения разметки регулируются отдельными рекомендациями и правилами, согласно которым оптимальная ширина проезда должна составлять 6 м, а парковочное место должно быть шириной не менее 230 см и 350 см для инвалидов. Есть также несколько вариантов нанесения. Самым недорогим методом является разметка специальной дорожной краской. Она подходит для любых типов поверхности и устойчива к дорожным химикатам. Нанесение разметки эпоксидной краской более долговечно, но требует квалифицированного подхода. Для больших парковок с высокой интенсивностью движения может использоваться термопластик. Для нанесения такой разметки используется сложная крупногабаритная техника, поэтому для небольших и подземных парковок такой способ практически невозможен и экономически не оправдан. Для ограничения скорости используются искусственные дорожные неровности (ИДН), так называемые, лежачие полицейские. Расстояние между ними регулируется пожеланиями собственника. Например, в ТЦ «Карнавал» лежачие полицейские уложены через каждые 20 метров, чтобы водители не устраивали ралли, а в ТЦ «Акварель» в г. Тамбове искусственная неровность расположена только на въезде.

Больше, чем паркинг

В последнее время собственники все чаще ищут способы дополнительного заработка. Дополнительным источником дохода может послужить организация автомобильной мойки на уровне паркинга. При помощи профессиональной УК проводятся работы по дополнительной гидроизоляции, и установка специализированных систем очистки воды. Помещение автомойки должно быть отделено противопожарными преградами. Такая дополнительная услуга пришлась по душе посетителям торговых центров, они оставляют ключи и отправляются за покупками. Иногда рядом с мойками соседствуют небольшие автосервисы и шиномонтажи.

С Запада в Россию пришла традиция устраивать на территории паркинга фестивали и распродажи. Во время проведения так называемых гараж-сейлов территория парковки превращается в большой рынок, на котором посетители могут купить одежду, украшения, предметы интерьера с большими скидками. Въезд автомобилей, как правило, на время проведения мероприятия ограничен.

Управление парковкой осуществляет собственная служба эксплуатации или сторонняя УК. Как правило, обслуживание парковки входит в комплекс услуг по эксплуатации всего объекта. Случаи, когда УК осуществляет только обслуживание паркинга крайне редки. Стоимость услуг управляющей компании зависит от многих факторов: вида парковки, площади, режима работы, перечня и состояния оборудования, а также специальных требований собственника. Поэтому говорить об определенной цене за квадратный метр довольно сложно, но средние значения варьируются от 10 до 35 долларов.

В стандартный перечень обязанностей УК входит обслуживание инженерного оборудования, вентиляции, противопожарной системы, системы водоснабжения и канализации, а также охрана и уборка. Количество обслуживающего персонала напрямую зависит от площади и режима работы паркинга. Обычно это несколько человек, которые находятся постоянно на объекте – охранники, операторы и ремонтники. И несколько человек, которые обеспечивают техническое обслуживание паркинга по необходимости: инженеры и техники по эксплуатации. При грамотной организации видеонаблюдения и пропускного режима, количество персонала можно сократить за счет уменьшения постов охраны.

Уборка паркинга осуществляется с использованием помывочных машин и преимущественно в нерабочее время. Клининг включает в себя стандартный набор услуг: мытье полов, пожарных шкафов, светильников и указателей. Особой затратной частью в обслуживании паркинга является уход за напольным покрытием. В подземных паркингах на нем остаются следы химических реактивов, которые используются в зимнее время на улицах города. Если не обеспечить своевременную очистку пандусов и основного покрытия, оно быстро придет в негодность.

Важно отметить, что при грамотной эксплуатации и сравнительно небольших затратах на обслуживание, паркинг может стать источником дополнительного дохода.

Марина Великорецкая, генеральный директор SVN

← к статьям