По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Аудит всему голова 02 августа 2016 года

Технический аудит может проводиться на этапе проектирования здания, на этапе строительства, в процессе технического обслуживания уже действующего объекта недвижимости, во время подготовки процедуры купли-продажи и тогда, когда меняется управляющая компания.

Первичный анализ

Остановимся именно на этом моменте. Когда управляющая компания принимает на себя обязательства по обслуживанию комплекса инженерно-технических систем, очень важно понимать истинную картину происходящего. Для этого необходимо провести анализ документации инженерных систем, в том числе и для того, чтобы выяснить, осуществлялись ли все необходимые регламентные работы в должном объеме. Проводятся работы по осмотру технического состояния инженерных систем, проверяется состояние работоспособности оборудования, организуются индивидуальные и комплексные испытания, а также проводится визуальный контроль конструктива здания.

Особой разницы в подходе к проведению аудита в торговой и офисной недвижимости нет. Необходимо учитывать единственный момент: бизнес-центр может полностью принадлежать одному собственнику и быть корпоративным офисом или штаб-квартирой компании. Тогда управляющая компания несет ответственность за все происходящее на объекте.

Вторая ситуация, когда здание сдается в аренду. В этом случае мы имеем разбивку на площади и оборудование, принадлежащие офисному зданию или торговому центру, места общего пользования и площади и оборудование арендаторов.  Тогда, кроме аудита инженерно-технических систем, обслуживающих здание в целом, управляющей компании необходимо посмотреть, как оборудование арендаторов взаимодействует с оборудованием собственника и какой функционал выполняет. В любом случае, проведение технического аудита в функционирующем здании должно быть абсолютно незаметно для сотрудников, арендаторов и посетителей. В торговом центре все испытания инженерных систем могут проводиться в ночное время, когда нет посетителей. А особенностью бизнес-центра может быть круглосуточная работа части арендаторов. В таком случае их придется предупредить о предстоящих работах и возможных неудобствах.

Этапы работы

Весь процесс технического аудита можно разделить на 4 этапа: визуальный осмотр инженерно-технических систем, проверка документации на имеющееся оборудование, проведение индивидуальных и комплексных испытаний, и подготовка заключения по итогам аудита. В заключении отражается информация по всем тонким местам, которые удалось определить в ходе проведения работ: по возможным авариям, выходу оборудования из строя, а также рекомендациям по замене элементов, деталей, узлов оборудования, проведению капительного и планового ремонта.

Сроки проведения аудита зависят от объема инженерно-технических систем здания и пожелания заказчика. Детализация аудита должна отвечать задачам, стоящим перед клиентом. Бывают заказчики, которые просят провести только анализ технической документации. Он может быть проведен даже удаленно. Заказчик может попросить провести аудит состояния инженерных систем даже без изучения технической документации. И ему этого хватит. А бывают по настоящему глобальные проекты. Например, в прошлом году мы проводили технический аудит башни "Эволюция". Заказчик (ТрансНефть) просил провести аудит очень тщательно и детально, буквально разложить по молекулам всю техническую документацию. Это была очень кропотливая работа, которая длилась около года, учитывая площадь здания - 150 000 кв.м.

Цена вопроса

Стоимость технического аудита, как и стоимость оказания услуг эксплуатации здания, на 70% зависит от фонда оплаты труда сотрудников, которые будут выполнять данные работы, 20% накладных расходов и 10% прибыли компании.  

Штат персонала напрямую зависит от объема инженерных систем и, опять же, от пожеланий заказчика. Полноценный технический аудит проводит команда инженеров, которая охватывает все технические направления, и плюс главный инженер. Возвращаясь к нашему опыту с башней "Эволюция", в этой работе в течение года было задействовано 10 человек.

Подводные камни

В нашей практике был клиент, к которому мы заходили, не имея вообще никакой технической документации по объекту. Заказчик не очень хорошо расставался с предыдущей управляющей компанией, и та забрала с собой всю проектную документацию и паспорта оборудования. Во избежание таких неприятных историй, хочется порекомендовать собственнику все-таки хранить все документы в своих архивах, а управляющей компании выдавать их для ознакомления и проведения работ, когда это необходимо, или вести электронное архивирование. Чаще всего всю документацию можно восстановить. Это требует неких финансовых и временных затрат. Без документации сложно начинать работу, однако и это не является критичным фактором. Скорее влияет на количество времени, затраченного на проект, и необходимых ресурсов.

Иногда предыдущая управляющая компания намерено скрывает часть документации, из которой становится понятно, что по оборудованию не производились никакие ремонты, и инженерные системы находятся в крайне печальном состоянии. Мы сразу говорим об этом заказчику: отсутствие должного технического обслуживания несет серьезные последствия. Хорошо, что чаще всего клиент это понимает.  

Если на объекте нет таких серьезных проблем с документами, сложностью может стать сезонность в работе части оборудования в уже функционирующем здании. Например, когда в городе стоит очень жаркая погода, остановить систему кондиционирования, чтобы ее полностью проверить, будет просто невозможно. Но это время можно уделить анализу других систем, а к кондиционированию вернуться чуть позже.

Стоит отметить, что крупные собственники понимают всю необходимостью проведения технических аудитов и не только в момент продажи или смены управляющей компании, но и процессе жизнедеятельности объекта. Они понимают, что заниматься этим должны независимые профессиональные компании, имеющие опыт и квалифицированные кадры (когда на объекте работает внешняя управляющая компания, свои рекомендации она ежемесячно отражает в отчетах). В регионах до недавнего времени все обслуживание недвижимости чаще проводилось своими силами или аффилированными компаниями. И  только сейчас на региональном рынке начали появляться независимые эксперты, которые, чаще всего идут в регионы с крупными торговыми центрами, складскими комплексами, автомобильными дилерами и банками. Эти заказчики понимают, как важен независимый взгляд со стороны и наработанный опыт взаимодействия с проверенными подрядчиками на своих действующих проектах (сетевые объекты). И даже если дальнейшая эксплуатация здания будет проводиться  внутренней управляющей компанией, привлеченный эксперт даст независимую оценку того, что со зданием происходит в данный момент, и профессиональные рекомендации по улучшению состояния инженерии и повышению, тем самым, капитализации объекта недвижимости.  

Дмитрий Поляков, коммерческий директор управляющей компании ФМ-КРАФТ

← к статьям