По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Армен Cаруханян: "Нельзя экономить на жизненно важных аспектах для здания" 29 мая 2015 года

"Зеленые" здания сегодня становятся не просто объектом роскоши и показателем статусности арендаторов, но в большей степени вызовом времени и новой главой в экологическом строительстве. Такие объекты не только снижают негативное воздействие на окружающую среду, но и привносят новую философию бережного отношения к природе. Об особенностях управления "зелеными" зданиями, применяемых технологиях и ситуации на рынке управляющих компаний мы поговорили с Арменом Саруханяном, генеральным директором компании RD Management. 

В чем заключаются особенности управления "зелеными" объектами, если сравнивать с обычными зданиями?

Сертификация зданий по "зеленым" стандартам накладывает ряд обязательств на эксплуатирующую организацию. В первую очередь они касаются ответственного подхода к потреблению зданием электроэнергии и воды. Для эффективного учета расхода воды и электроэнергии эксплуатирующая компания должна не просто оборудовать здание приборами учета, но и иметь возможность автоматически снимать эти показания. Мы используем для этого автоматизированную систему управления зданием BMS.

Вторым важным моментом является обязательное наличие политик и процедур по обслуживанию сооружения. Весь рабочий процесс должен быть не просто ясен и понятен, но и прописан. Это существенно упрощает контроль.

Также стоит сказать, что в цивилизованном мире "зеленые" объекты должны быть востребованы. Если мы хотим, чтобы наша планета существовала долго - то такие здания необходимы. Это своеобразный вызов времени. Я считаю, что количество экологичных зданий должно расти, таким образом, мы сохраним баланс в окружающей среде.

Есть ли принципиальные различия в сберегающих технологиях, применяемых для офисных, торговых и гостиничных объектов?

Принципиальных отличий нет. С точки зрения энергосбережения – это в первую очередь использование led-технологий и светоотражающих технологий  в зданиях с большим процентом остекления. С точки зрения водопотребления – это использование аэраторов, диспенсеров, посудомоечных и стиральных машин класса А. И для воды, и для электроэнергии эффективно применять датчики движения, которые помогают регулировать и сокращать потребление данных ресурсов.

Какие стандарты и какая химия применяется в клининге зеленых объектов?

Если мы говорим о "зеленом клининге", то это в первую очередь накладывает ряд ограничений на закупаемые расходные материалы. Они должны иметь эко-сертификаты и иметь низкое содержание летучих органических соединений (ЛОС). Вторым важным аспектом является сбор и использование "серой" воды. Мы, например, используем ее на своих объектах для полива газонов и зеленых насаждений. Отдельно стоит отметить обращение с отходами. Рекомендации в этом направлении – выделение отдельных потоков отходов, сортировка и отправка отходов на вторичную переработку.

Существуют ли официальные регламенты, применимые к "экологичным" зданиям?

Официальные регламенты, применимые к "экологичным" зданиям, являются руководством для УК. Среди них: политика управления сооружением, политика по охране труда, политика сохранения биоразнообразия, правила пользования сооружением. Клининговая компания, претендующая на статуc green cleaning, также должна быть сертифицирована по международному стандарту ISO 14001 (система экологического менеджмента).

Насколько дорого обходится обслуживание "зеленого" объекта, если сравнивать с классическими вариантами?

Можно сказать, что затраты чуть больше обычного будут на этапе наполнения проекта новым энергоэффективным оборудованием. При этом будет экономия на эксплуатационных расходах в дальнейшем. На горизонте 20-30 лет "зеленые" технологии не только окупают себя, но и снижают затраты на эксплуатацию, которые в среднем составляют около 80% стоимости жизненного цикла здания. 

Говоря об управлении строительством "экологичных" зданий - какие сложности возникают при использовании "зеленых" строительных материалов? 

При строительстве экологичных зданий используются современные инженерные системы последнего поколения с применением "зеленых" технологий: фасады с повышенными теплотехническими и светопропускающими характеристиками, охлаждающие балки вместо обычно применяемых фанкойлов, хранилища холода, использование возобновляемых ресурсов – "серая" (дождевая) вода, энергосберегающие лифты. Некоторые из перечисленных технологий были использованы в офисном парке Comcity, сертифицированном по стандарту LEED. 

Среди характеристик этого объекта можно отметить, что каждый корпус здания может существовать автономно, в них расположены технические помещения с котельным, вентиляционным, холодильным оборудованием, а также дизель-генератор, способный обеспечить жизнедеятельность основных систем в течение 8 часов. В здании применена технология энергосбережения: 90% светодиодного освещения. Кроме того, действует безаварийная система освещения – автоматические шкафы с отдельными контролерами. Применение аккумуляторов холода позволило экономить на использовании кондционеров. Ночью холодильные машины накапливают холод, а днем он поступает в зоны арендаторов. В плане фасада была реализована технология равномерного распределения солнечного света и возможности затемнения по наружному периметру.

Какие рынки и регионы для присутствия Вы рассматриваете в данный момент?

На текущий момент наша компания оказывает услуги преимущественно в Москве, где под управлением находятся 14 объектов, из которых – пять многофункциональных комплексов, семь бизнес-центров и два торговых центра. В нашем портфеле есть социальный проект – мы обслуживаем международную школу UWC Dilijan College в Армении. В ближайших планах - укреплять присутствие в Москве, где сосредоточен наибольший объем качественных объектов коммерческой недвижимости, а также выход на рынки Санкт-Петербурга, Краснодара, Сочи. Стоит отметить, что среди сегментов рынка коммерческой недвижимости на текущий момент мы не присутствуем в складском сегменте, в котором также видим определенные перспективы.

Отдаете ли вы предпочтение каким-либо объектам в коммерческой недвижимости?

Мы отдаем предпочтение в первую очередь качественным объектам, собственники которых заинтересованы в профессиональных facility-услугах. В нашем портфеле находятся объекты офисной недвижимости класса А и торговые центры премиум-класса.

Какие сложности возникают в управлении многофункциональными комплексами?

Среди особенностей работы МФК можно выделить следующее: различное время использования разных типов помещений и наличие нескольких целевых аудиторий. Я бы не назвал это сложностями, в этом заключается специфика работы многофункционального комплекса, который должен быть комфортным для посетителей и арендаторов. Мы успешно обслуживаем пять многофункциональных комплексов. Среди них МФК "Легенда Цветного", где офисная часть соседствует с жилыми апартаментами, МФК "Монарх", где помимо офисных помещений и торговой галереи присутствует также гостиничный компонент, а также многофункциональный деловой комплекс Comcity.

Как сказался кризис на работе Вашей компании и на рынке УК в целом?

Если говорить о рынке эксплуатации недвижимости, то это один из рынков, который в наименьшей мере страдает от финансовой нестабильности. Здания всегда требуют эксплуатации. Это стабильный, прогнозируемый бизнес. Контракты УК в большинстве своем многолетние. При этом любой кризис – это оздоровление рынка. С рынка уходят "случайные" игроки, их место занимают профессионалы, которые во главу ставят качество оказания услуг, а не сверхнизкую цену. Несмотря на кризис, продолжают строиться новые качественные объекты, а рынок эксплуатационных услуг растет вместе с выходом этих объектов на рынок. Так, в офисной недвижимости в Москве в 2014 году был зафиксирован рекордный ввод объектов в эксплуатацию  – 1,4 млн. кв. м. В 2015 году показателями реального строительства на данном рынке станет порядка 700 000 кв. м качественных площадей. 

Можно ли говорить о том, что заказчики стали "наглее" в условиях нестабильного рынка?

Сказать, что наши заказчики стали "наглее" в условиях нестабильного рынка, нельзя. Профессиональные игроки рынка недвижимости понимают, что на жизненно важных аспектах для здания – эксплуатации, планово-предупредительных работах по обслуживанию сложного оборудования экономить нельзя. Экономия на эксплуатирующей компании – это краткосрочная экономия, которая в длительном периоде может оказаться большими капитальными расходами, например, по замене оборудования, вышедшего из строя из-за некачественной эксплуатации.

Изменились ли у Вас тарифы с наступлением кризиса?

Нет, мы оставили все на прежнем уровне, несмотря на то, что в договорах учитывается возможность индексации (ИПЦ). 

Происходит ли импортозамещение по оборудованию и химии?

На данный момент, к сожалению, даже частичное импортозамещение по оборудованию и химии на "зеленых" объектах не представляется возможным. Исключение составляют отдельные комплектующие для некоторых видов оборудования, но они не играют существенной роли, так как "зеленое" строительство – это совокупность технологий, материалов, инженерных систем, которые всегда применяются в комплексе. Это отдельное направление, которое нам в России только предстоит развивать. Между тем, есть надежда, что текущий кризис станет импульсом для появления новых качественных отечественных разработок в области энергоэффективных технологий и материалов.

Беседу вел Антон Мошкин

← к статьям