По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Светлана Григорьева: "Жесткая нарезка офисов исключает большинство рисков для УК и арендаторов" 30 июня 2015 года

Планирование пространства является одним из ключевых факторов успешной эксплуатации бизнес-центра. Несмотря на растущую популярность открытых пространств, коворкингов и формата open-space, жесткая нарезка офисных помещений в период экономической нестабильности становится одним из наиболее удачных решений при реализации БЦ. О преимуществах фиксированных площадей, особенностях управления и форматах помещений мы поговорили со Светланой Григорьевой, директором по маркетингу Делового квартала Neopolis.

Что такое жесткая нарезка офисных помещений?

В том, что касается зданий с их конкретными характеристиками, свободная нарезка всегда будет величиной относительной. Собственники любого объекта ограничены числом и площадью этажей, конструктивными особенностями здания (шагом колонн, количеством окон) и инженерными характеристиками. Если офисный центр, изначально предназначенный под крупную нарезку, под влиянием экономических факторов переориентировать под мелкую нарезку, то девелопер неизбежно столкнется с рядом проблем: вместе с новыми стенами потеряется часть арендной площади, возрастут расходы на инженерию – потребуется дополнительная приточно-вытяжная вентиляция, кондиционеры, изменения коснутся электрики и слаботочных систем. В этом смысле бизнес-центрами с жесткой нарезкой можно назвать те объекты, где собственник заранее предусмотрел возможные конфигурации офисных помещений и придерживается выбранного плана вне зависимости от рыночных условий.

Какие плюсы для собственника у жесткой нарезки перед свободной планировкой?

Несмотря на описанные выше неудобства для девелопера, свободная нарезка обеспечивает также очевидное преимущество – возможность более гибко реагировать на изменения на рынке. Например, потеряв часть арендной площади за счет более мелкой нарезки девелопер может легко компенсировать этот фактор, повысив стоимость квадратного метра в более маленьком офисе. При жесткой нарезке девелоперу не придется рассчитывать экстренную перепланировку проекта, однако в случае экономической нестабильности для привлечения арендаторов он будет вынужден использовать такие приемы, как снижение арендной ставки, развитие внутренней инфраструктуры, обеспечение дополнительных бизнес-опций и т.д.  

Насколько такой формат удобен арендатору?

Для арендатора жесткая нарезка имеет даже больше преимуществ, чем для собственника, в том случае, если мы говорим о той ситуации, когда класс объекта и его характеристики соответствуют потребностям и возможностям арендатора. Во-первых, в бизнес-центрах с жесткой нарезкой офисы обычно сдаются блоками правильной формы (квадратные, прямоугольные), сбалансированные по числу окон, с хорошо рассчитанной инженерией. Например, в этом случае исключена возможность того, что кондиционер придется делить с "соседом". 

Во-вторых, число "соседей" и их уровень также легко прогнозируемы. Арендуя пол-этажа, вы можете быть уверены, что вашими соседями станут 1-2 компании, среди которых не окажется туристического бюро или салона красоты. В-третьих, арендатор может рассчитывать, что собственник офисных помещений, которые жестко регламентированы по размеру и не могут быть "распилены", предложит весьма привлекательную цену – особенно в текущих рыночных условиях. Ограничения в бизнес-центрах с жесткой или свободной нарезкой в принципе одни и те же – в объекте может не оказаться офисного помещения той площади, которая необходима арендатору. Чтобы сделать свой объект привлекательным для арендаторов, девелоперы бизнес-центров с жесткой нарезкой должны рассчитать оптимальные размеры офисных блоков. Например, для объектов "А" класса они составляют от 300-400 кв. м и выше.

Можно ли сказать, что свободная нарезка удобнее для арендатора?

Условно говоря, при свободной нарезке арендатор может выбрать офис любой площади. На практике, как правило, это означает, что доступны маленькие помещения, офисы неправильной формы или, например, офисы с небольшим производством (например, типография) или со складом (например, интернет-магазин). Это предложение может быть интересно для определенного круга компаний, однако для размещения представительского офиса такие объекты не подходят. Кроме того, компаниям, которые заходят в действующий бизнес-центр, часто приходится иметь дело с "наследством" от предыдущих арендаторов, а значит, с офисами нестандартной конфигурации, смешанной планировки (кабинетной и открытой), составленными из нескольких небольших помещений и т.д.

В условиях кризиса, когда арендаторы меняют свои предпочтения по площадям, какой тип нарезки привлекательнее с точки зрения брокериджа?

С точки зрения брокериджа проще сдать в аренду небольшое помещение, что обычно относится к свободной нарезке. Но, как показал, прошлый кризис, когда ситуация стабилизируется перейти от мелкой нарезки на крупную, а значит вернуть объекту более высокий статус – очень трудная, почти неразрешимая задача.

Как определяется конфигурация помещений при фиксированном размере офисов?

Конструктивные особенности здания играют важную роль, поэтому девелопер еще на этапе проектирования должен определить размеры будущих блоков, доступных для аренды. Предложения, ограниченные только целыми этажами или блоками от 1000 кв. м, не лучшее решение, как и офисы нестандартной формы. Лучше всего проектировать блоки небольшого и среднего размера, которые при необходимости можно легко объединить.

Какие существуют особенности управления в бизнес-центрах с жесткой нарезкой площадей?

В бизнес-центре с жесткой нарезкой управляющей компании с меньшей вероятностью придется иметь дело с экстренными перепланировками, внесением изменений в существующую инженерию. Число арендаторов, как правило, находится в жестких пределах, поэтому проще вести бухгалтерию, рассчитать затраты на эксплуатацию и коммунальные платежи (в том случае, если они входят в стоимость аренды). Основную трудность представляет процесс брокериджа, поскольку число конфигураций офисных помещений ограничено.

Как быть, если арендатор хочет расширяться?

Процесс ротации арендаторов в рамках действующего бизнес-центра с жесткой или свободной нарезкой практически не отличается. Некоторые компании, уже заключая договор аренды, сообщают о своих планах по расширению, и управляющая компания выбирает для них помещение, которое имеет соответствующий потенциалом, например, по соседству с блоком, на который заключен краткосрочный договор.

Какие преимущества перед опен-спейсами, учитывая, что большинство компаний на них переходят?

Жесткая нарезка не предполагает изначального разделения на опен-спейс или кабинеты – в рамках своего блока арендатор сам может организовать офис именно той конфигурации, какой ему нужен. Преимущество жесткой нарезки состоит в том, что в предлагаемых блоках предусмотрено хорошее естественное освещение за счет оптимального числа окон, само помещение обладает правильными пропорциями, а значит, его легко разделить на нужные зоны.

В БЦ какого класса может или более всего распространена такая нарезка?

Как правило, речь идет о высококлассных объектах, которые гарантируют своим арендаторам качественный сервис, максимальный комфорт и определенный уровень "соседей".

Насколько это эффективно в крупных городах и регионах и как это работает и насколько успешно за рубежом?

В регионах в бизнес-центрах преобладает свободная, если не сказать "стихийная" нарезка. В Западной Европе и в США, напротив, в основном представлена жесткая нарезка и довольно крупными блоками. Но вместе с тем есть и другая тенденция – даже в объектах класса "А" за рубежом появляются специальные предложения для небольших компаний, стартапов, фрилансеров. Например, коворкинги и переговорные в аренду есть и в России, а за рубежом существуют еще такие услуги как виртуальный офис (аренда юридического адреса, абонентского ящика, услуги секретаря на телефоне) или аренда индивидуального рабочего места (кабинет на 1-3 человек со всем необходимым).

Беседу вел Антон Мошкин

← к статьям