По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Илья Шуравин: "В России всегда был и будет большой избыток денежных средств" 24 декабря 2015 года

2015 год характеризовался повальным снижением доходности во всех сферах коммерческой недвижимости. Причиной тому, разумеется, резко усложнившиеся экономическая и политическая ситуации в стране. О том, какие активы все же будут востребованы в новом году и текущем состоянии рынка, мы поговорили Ильей Шуравиным, управляющим партнером компании Rusland SP.

Одной из популярных тем для обсуждения сегодня стало снижение числа западных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости. Как вы оцениваете данную ситуацию и какие перспективы видите в дальнейшем?

Говорить о снижении привлекательности инвестиций в девелопмент и уже действующие активы только лишь для западных инвесторов нельзя - ведь перед кризисом слетело и несколько крупных сделок, которые были инициированы инвесторами Китая, Ближнего Востока.

Если разобрать ключевые факторы снижения инвестиционной привлекательности российской недвижимости, то:

- падение рубля год назад привело к обвалу валютных ставок, то есть цены на недвижимость снизились как минимум в 2 раза. При этом говорить о какой-либо стабилизации рублевого курса пока не приходится. Сегодня мы видим, что цена барреля нефти упала ниже 40 долларов, и стрессовые сценарии уже разрабатывают с учетом возможного падения до 30 долларов.

- из-за вымывания спроса зарубежных инвесторов и снижения активности российских профильных инвесторов срок экспозиции уже готовых объектов на продажу (даже при скорректированной цене к новой рублевой доходности) увеличился как минимум на 6-12 месяцев, то есть ликвидность даже очень качественных объектов снизилась - для торговой, гостиничной, офисной, складской недвижимости;

- для недозаполненных крупных торговых объектов, срок открытия которых пришелся на конец 2014-2015 годов, наличие свободных площадей еще больше усугубило ситуацию, поскольку многие сегменты сетевых операторов (что уж говорить об ИП) всерьез сбавили свое развитие в 2015 году;

- в теории на падающем рынке всегда покупать выгоднее, а на практике до сих пор не все собственники, которые строили на долларовые кредиты, могут смириться с тем, что их недвижимость в ближайшее десятилетие никогда не будет стоить столько же, сколько они на нее потратили. Есть ряд примеров объектов, где собственники до сих пор вяло экспонируют свои объекты с чуть сниженной (дисконт в пределах 20%) - относительно докризисной ценой;

- возможности по рефинансированию кредитов на новые проекты девелоперами были исчерпаны еще в первой половине 2015 года, и они имели лишь определенный порог гибкости. 

Политические риски бьют не только по западно-европейским инвесторам. Не секрет, что целый список турецких генподрядчиков работал в России, самостоятельно вкладывая довольно серьезные денежные средства в собственный девелопмент, либо в качестве соинвестирования – и этот тренд должен был усиливаться. После всех последних событий активность почти всех турецких девелоперских компаний в России однозначно сойдет на нет.

Как вы оцениваете перспективу работы с азиатскими инвесторами?

Привлекательность России с точки зрения инвестирования в действующие объекты для азиатского капитала упала после так называемой "крымской весны". Это сказалось не только на приобретении объектов, но и на крупных переговорах китайских девелоперов с главами российских регионов по вопросам девелопмента новых микрорайонов. Китайцы очень прагматичны и никогда не делают резких движений. Это совершенно иная культура переговоров, этикета. Даже на активном некризисном рынке, если объект представляет для них реальный интерес, они могут вести переговоры месяцами, организовывать повторные визиты многочисленных делегаций по 10-20 человек, очень жестко торговаться и потом в одночасье прекратить переговоры, если не сойдутся в цене. Я думаю, что большой иллюзией будет предполагать со 100%-ной уверенностью, что в ближайшие 2-3 года китайцы вложатся в России какой-то крупный девелопмент или приобретут какой-то большой портфель действующих гостиничных объектов в европейской части России. Не исключено, если разовые сделки пройдут в крупных российских миллионниках в Сибири, на Дальнем Востоке, но это скорее будет исключением. Россия интересна китайцам в двух основных направлениях: сырье и технологии. Работая с азиатскими бизнес-партнерами, мы видим, что основные интересы и амбиции Китая устремлены в совершенно другие регионы. Можно посмотреть пример активности Китая в той же ЮАР и в целом в Африке, кстати, даже там у них возникает перспектива совместной работы с Россией по линии "Росатома".

Какие сегменты сегодня наиболее выгодны с точки зрения инвестиций и продажи?

С точки зрения инвестиций в девелопмент произошел вполне прогнозируемый прорыв по вопросу строительства оптово-распределительных складов, Московская область в этом плане будет вводить новые и новые проекты. Это незаполненная ниша, и она будет работать, пока не закроются все основные направления, и не устаканятся единые правила игры и тарифы для оптовиков.

Также большой интерес будут представлять среднего размера ТПУ возле станций метро. Наконец, московские власти придумали относительно легальный способ отъема недвижимости, попавшей в зону планирования, в каком-то смысле обойдя 43-ФЗ (или более оригинально трактовав закон) и, как следствие, задачи искать старых собственников и договариваться с ними уже не ложатся на новых инвесторов, а будут решаться на потоке.

В России всегда был и будет большой избыток денежных средств, однако происходит все большая концентрация капиталов, и есть новый фактор, с которым рынок столкнулся уже в прошлом году: в связи с санкционными мероприятиями, ограничениями, проверками целый список российских капиталистов был вынужден возвращать накопленные средства в Россию. Деньги должны приносить деньги, а это привело к увеличению интереса к подешевевшим объектам в столицах.

Самой главной головной болью для мелких частных инвесторов стали инвестиции в стрит-ритейл, поскольку многие инвесторы приобретали объекты для получения валютной доходности (обычно это было 9-11%), а переведенные в рубли ставки и масштабное падение спроса на стрит-ритейл привели к тому, что те же самые объекты генерят в лучшем случае 8-12% в рублях.

Инвестиции в ритейл (одежда, ресторанный бизнес) существенно снизили привлекательность, сроки окупаемости даже успешных проектов увеличились до 5-6 лет.

По двум направлениям произошел определенный прорыв: во-первых, фитнес стал более агрессивно развиваться, в этом году открываются объекты площадью 4-6 тыс. кв.м, сети готовы к региональной экспансии, и даже объем инвестиций в размере 100-250 млн рублей для отделки и оборудования одного такого фитнес-клуба (без учета стоимости земли и строительства) не отпугивают инвесторов. А ведь по сути, отдельные фитнес-сети начинают продажи абонементов еще за 3-6 месяцев до открытия, то есть вовлекают живые деньги в оборот под будущие проекты.

Во-вторых, продовольственные сети всех видов и сегментов почувствовали, что население будет экономить на продуктах, но по сути государство никак не регулирует рост цен и, следовательно, выручки многих сетей like-for-like увеличились на 15-20% (и это декларируемая информация, никто ведь не афиширует рентабельность дочерних компаний, производящих СТМ (собственные торговые марки). Соответственно, рынок столкнулся со очень высокой активностью по развитию сегмента фуд-ритейла.

Как сегодня складывается ситуация на рынке управления активами в коммерческой недвижимости?

Наверное, я скажу очевидные для многих вещи. На сегодняшний день наиболее крупные девелоперы имеют собственные полноценные отделы коммерческой недвижимости. К услугам брокеров прибегают чаще, если этот проект первый или удален регионально. С точки зрения эксплуатации многие девелоперы имеют свою FM-компанию, и обращаются за аутсорсингом по направлениям клининг и охрана. Западным собственникам проще работать с западным консультантом по вопросу комплексного взаимодействия по управлению с условием фиксированного вознаграждения и затратной частью по принципу open-book.

Бывает, что новый девелопер привлекает стороннюю управляющую компанию (и даже консультанты имеют подобные направления), однако в большинстве случаев это период не более 1-3 года, дальше собственник начинает понимать, что нецелесообразно вымывать бюджет- и забирает управление на себя. Самые цивилизованные из собственников сразу дают понять о таких намерениях.

Считаете ли вы, что кризис – лучшее время для покупки активов?

Кризис - самое прекрасное время для банков по изъятию залоговых активов. Для обычного инвестора, к сожалению, после этого изъятия купить такой объект "с улицы" маловероятно - проблема в том, что банк не может продавать объект ниже той стоимости, по которой он был взят на баланс. Это снижает показатели банка, снижает всяческие KPI и в конечном итоге в лучшем случае приводит к неполучению топ-менеджером банка каких-нибудь годовых бонусов, а в худшем- может привести к увольнению. Поэтому кризис обнажает слабые места не только доходности девелоперских проектов, но и общей зыбкости банковской системы РФ, стоящей на дутых показателях. И поглощения банков более крупными банками, отзывы лицензий - все это индикаторы реального состояния рынка.

Становятся ли сегодня дистрессовые активы привлекательными для инвесторов?

Думаю, что без банковского лоббирования на кредитора или иных, пусть даже и легальных способов давления на собственника, купить условно дистрессовый актив с доходностью лучшей, чем может предложить ставка по вкладам, практически невозможно. Исключения составляют довольно редкие примеры ситуаций, когда собственник действительно решил покинуть Россию навсегда или давно уже покинул и хочет зафиксировать хоть какой-то финансовый результат. Причины обесценивания актива могут быть разными - конфликты акционеров (в том числе, по вопросам управления), политическое/уголовное преследование, некорректная ценовая политика, необходимость в реконцепции, банальная необходимость в реновации объекта и т.д. 

Бывает, что и актив дистрессовым не назовешь, всего лишь происходит реструктуризация портфеля недвижимости у собственника. В такой ситуации можно рассчитывать на небольшой дисконт.

Зато прекрасные потенциальные возможности появились у определенной прослойки инвесторов - это инвестиционные банки и крупные частные инвесторы, которые вкладывали свои и привлеченные средства в оптовые (условно говоря, от 300-500 млн руб. на один объект и выше) покупки квартир со спекулятивными целями. С одной стороны, гарантированного спроса на квартиры за МКАД точно не будет, разве что в очевидных локациях и с учетом коррекции цены, а в Москве покупали и будут покупать. В чем же прелесть такой возможности, ведь и раньше у каждого девелопера был такой инвестор-партнер, и даже по несколько? А все просто - цена лида, даже для ликвидных объектов, сейчас выросла как минимум в 1,5-2 раза по сравнению с прошлым годом, то есть, если говорить более простым языком, покупателя стало получить сложнее и дороже. Поэтому если всего год-полтора назад такой "оптовик" получал у девелопера дисконт в 12-15%, и реже - 20%, то теперь 20-25% для многих игроков стало практически нормой. Банк такую доходность вкладчикам в любом случае гарантировать не в состоянии.

Как вы считаете, насколько выгодным для инвесторов становятся проекты по редевелопменту промышленных территорий в Москве и Санкт-Петербурге с учетом сложной экономической ситуации?

Что касается жилья и апартаментов - да, к сожалению, несколько заводов в ЦАО Москвы и рядом с центром лишились былой привлекательности с точки зрения старых экономических прогнозов. Никто уже не будет покупать люксовые лофты по 12-15 тыс. долларов за метр и платить больше 20 тыс. за метр новодела на освобожденных участках.

Более того, на рынок инвестплощадок промки в хороших спальных районах сейчас стали выходить отдельные предложения по апартаментам с ценой покупки участка уже с разрешением на строительство всего по 6-8 тысяч рублей за метр будущих улучшений. Земли в Москве гораздо больше, чем инвесторов. И стоимость земли зачастую была завышена на порядок. В качестве примера можно привести приобретение земли городом у РЖД (имеется в виду сделка по продаже ДИГМУ 50% "МКЖД" в этом году). Такие крупные сделки с мизерной стоимостью – это и есть отражение истинной стоимости крупных массивов земли. Но цена такой крупной сделки не удивляет, этот вопрос давно назрел к обсуждению в профессиональном сообществе. В практике оценки крупных земельных участков кроется фундаментальная ошибка в самой методологии – на сегодняшний день дорогой неделимый участок стоимостью более 100 млн долларов и дороже без рассрочек вообще оказывается практически неликвиден, а консультанты крупнейших компаний старательно вырисовывают циферки исходя из гипотетической доходности.

Следует понять, что коррекция экономики таких проектов затронет как ленд-девелоперов, так и тех инвесторов, которые планировали у этих ленд-девелоперов эти участки привлекать. Сегодняшний инвестор принимает решение также, как и раньше, считая свой IRR. Однако изменилось следующее: практически никто из инвесторов не считает сейчас в экспресс-моделях выручку от паркинга (да и раньше, до кризиса, выручку от паркинга размывали на 3 года после завершения последней фазы проекта), и корректируется прогнозируемая выручка. Мы все с вами свидетели общего падения цен продаж, прошла вторая волна - рублевые цены за последние 3-4 месяца снизились на 10-20% (в зависимости от проекта), и многие девелоперы на следующий год всерьез допускают снижение рублевых цен относительно сегодняшних еще на 10-20% для того чтобы хоть как-то стимулировать резко упавший спрос.

В Петербурге совершенно другой градостроительный подход, там нельзя за полгода-год решить все вопросы, поменять ВРИ - кроме того, до сих пор в Петербурге нет единогласной политики деиндустриализации города, поэтому практически все крупные девелоперы предпочитают приобретать уже подготовленные участки, которые дадут им возможности для застройки на несколько лет вперед. Точечная застройка в Петербурге не в моде.

Можно ли говорить о том, что в ближайшие годы рынок ждет снижение числа новых проектов как в офисной, так и в торговой недвижимости?

В Москве есть огромное количество незаполненных ниш, и покупательский спрос будет стимулировать девелопмент новых торговых объектов. Агрессивная политика Москвы по внедрению платных парковок будет подталкивать часть населения избавляться от автомобилей, либо реже ими пользоваться, поэтому будущие ТПУ с торговой частью будут "пылесосить" покупательский спрос. Другое дело, что здесь инвесторов будет всего 3-4, с серьезным политическим ресурсом и банковским плечом, поэтому эти лакомые куски достанутся далеко не всем. Также мы видим, что торговые сети не дождались избытка предложений помещений в аренду - и уже кинулись с новыми силами скупать земельные участки, причем не только в ЦФО. Big-box-ритейл ждет очередной прорыв в следующие несколько лет. 

С точки зрения гостиничного бизнеса, ряд территорий и сегментов уже заполнены, но есть ряд площадок и объектов, в том числе внутри Садового кольца, в пределах 500 м от станций метро, где мы увидим новые объекты уровня 3-4 звезды в ближайшие годы.

Что касается офисной недвижимости, то основная сложность заключается в невозможности сегодня обосновать банку гарантированный спрос на будущие офисы, какие бы красивые и толстые отчеты не подсовывали консультанты. Соответственно, почти все, что будут строить, девелоперы будут финансировать из своего кармана.

Какие прогнозы по развитию рынка коммерческой недвижимости на 2016 год вы можете дать?

Если быть кратким: офисный рынок пережил основной спад - и вряд ли нас ждут фундаментальные резкие изменения в 2016 году, если политическая ситуация не будет усугубляться.

Наименее уверенно себя будет чувствовать сегмент B и С класса, особенно находящиеся на удалении 12-15 минут пешком от метро, со стихийной парковкой - те, которые попадут в зону действия платной парковки. И с точки зрения аренды, а как следствие, и с точки зрения покупки уровень цен на такие объекты ждет новый виток коррекции.  Для небольших бизнес-центров краткосрочные контракты аренды и необходимость отделки за собственный счет станут еще более популярным решением по заполнению вакантных площадей.

Также офисный рынок ждет несколько крупных инвестиционных сделок, связанных с уходом с российского рынка западных инвестиционных фондов, расширением активности банков по "отъему" залогов и другими факторами. Кроме того, в ближайшие полгода мы можем услышать о закрытии сделок по приобретению ранее арендованной под себя недвижимости крупными энд-юзерами.

Торговая недвижимость чувствует себя довольно стабильно - особенно эта формулировка применима к объектам, открытым год назад и ранее. Отдельные собственники сами приходят к нам с желанием реконцепции уже работающих торговых объектов – и тут есть над чем поработать. Что касается ввода новых объектов, то все прекрасно видят, кроме big-box-ритейла нет других явных лидирующих сегментов и, возможно, в следующем году появятся еще 1-2 аутлет-центра (или их подобия) и будет перепрофилирование некоторых вялых ТЦ в формат "дисконт". Что касается операторов, то каждый кризис происходит отток прямого управления западных брендов на местных рынках и замещение франшизой или работой через генерального дистрибьютора, поэтому новость от "Стокманн" не оказалась удивлением для нас. В 2016 году еще несколько западных игроков уйдет с российского рынка.

Снижение рублевых ставок для торговой недвижимости на следующий год мы не прогнозируем, психологически считая самую низкую ставку аренды для мини-якоря (до 2 тыс. кв. м) небольшого уже заполненного ТЦ с GLA 15-20 тыс. кв. м удаленного от метро с расположением в спальном районе Москвы на уровне порядка 15-18 тыс. без НДС для первого этажа и 12 тыс. руб. для 2го этажа и выше.

Некоторые девелоперы торговой недвижимости активно начали осваивать сегмент девелопмента жилья эконом-класса, и эта тенденция будет усиливаться. Деятельность нашей компании по инвестиционным сделкам подтверждает, что неденежные (бартерные- вход в обмен за метры будущих площадей) сделки или сделки с минимальным денежным входом (в пределах 500 млн руб. cash-out для довольно больших площадок) становятся для рынка нормой, что довольно выгодно по сравнению с приобретением интересных площадок под торговлю за 2-4 млрд руб., а сроки окупаемости жилых проектов в любом случае существенно меньше, по сравнению с торговлей.

Индустриально-складские проекты будут строиться все чаще в формате билд-ту-сьют, и должно появиться еще несколько крупных распределительных центров в ЦФО и за его пределами. Земля под подобные проекты дешевеет и продолжит дешеветь даже на ключевых федеральных трасах.

Гостиничные инвесторы получат чуть больше возможностей  - если говорить о Москве. С другой стороны, активного гостиничного девелопмента в регионах мы не прогнозируем ввиду серьезного увеличения сроков окупаемости проектов.

Собственникам любых категорий недвижимости следует готовиться к дальнейшему снижению расходов - реструктуризации управляющих компаний, проведению повторных тендеров по FM с целью снижения затрат, снижению кадастровой стоимости земельных участков, при этом для торговой недвижимости все большее значение приобретает формулировка "бизнес с человеческим лицом" - лояльность арендатора и посетителя - фактор, регулируемый не только ставками аренды и рейтингами отраслевых изданий, но и событийным маркетингом и обратной связью с покупателем.

← к статьям