По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Станислав Ивашкевич: "Отель – это не палатка, его нельзя построить на два дня, пожить и бросить" 28 января 2016 года

Неоднородная картина регионального гостиничного фонда понемногу начинает переходить от состояния хаоса к упорядоченности, даже несмотря на многие экономические трудности. Грядущий Чемпионат мира по футболу в 2018 году лишь добавил стимула девелоперам не бросать ранее начатые проекты и продолжать реализовывать новые. О том, как создать в регионах точки притяжения, проблемах с реконструкцией старого гостиничного фонда и благоприятном влиянии кризиса на строительство мы поговорили со Станиславом Ивашкевичем, заместителем директора по развитию индустрии гостеприимства CBRE.

Как вы относитесь к возможности реконструкции старого гостиничного фонда в Москве?

Гостиница, в первую очередь, - это номер, который имеет свои определенные параметры. И его нельзя поместить в любое здание, потому что объект должен иметь параметры, соответствующие шагу этого номера. Со старым номерным фондом получается две крайности: с одной стороны, это реконструкция дореволюционных зданий, к примеру "Метрополь", "Националь", "Центральная", при которой остается только укрепленный фасад, а все остальное отстраивается заново.

С другой стороны, есть такой объект, как "Центральный дом туриста", - советская гостиница, построенная к крупному спортивному событию. И тут другая ситуация – из нее вообще ничего нельзя сделать. Это высотка с узкими коридорами и маленькими номерами. Соединять два номера в один невыгодно, поскольку получается 30-метровая комната, а это сразу другая категория. Тут остается только один вариант – сносить и размещать на ее месте новую гостинцу. Похожие истории можно увидеть и с другими объектами советской постройки, в которых на каждом историческом этапе были разные строительные требования. Кто-то строил из расчета 6 человек на номер, а кто-то и для одного достаточно места не предусмотрел.

Еще одна серьезная проблема – у современного номера есть определенный набор инженерных требований. Необходимо водоснабжение, канализация, проточно-вытяжная вентиляция, кондиционирование, системы противопожарной безопасности и многое другое. В некоторых зданиях разместить все это оборудование не представляется возможным. По старым нормам приточная вентиляция осуществлялась за счет щелей в деревянных окнах. В пластиковых окнах щелей нет, а воздух каким-то образом должен поступать в здание, что чревато серьезными изменениями в конструктиве. Еще одна проблемы – это лифты. Современные нормативы предполагают широкие и неглубокие кабины, в отличие от тех, что были раньше. И, зачастую, единственное, что остается пригодным для использования – это кухонные площади, которые обычно сделаны по правильным нормам.

Какие тенденции на региональном гостиничном рынке Вы можете отметить, особенно, учитывая грядущий Чемпионат мира по футболу в 2018 году?

Тенденции имеют несколько характерных признаков. У нас был неудачный опыт, когда Екатеринбург под саммит ШОС очень быстро увеличил свой номерной фонд, и сейчас он только частично востребован. Инвесторы ожидают, что после крупного мероприятия непременно возрастет загрузка гостиниц, но этого не происходит, и они оказываются наполовину пустыми. Поэтому вектор повального строительства гостиниц в регионах может упереться в такую же историю. По большому счету, для чемпионата мира нам принципиально ничего нового строить не надо. К примеру, в Саранске будет достаточно построить одну-две гостинцы любой категории. Отель – это не палатка, его нельзя строить на два дня, пожить и бросить.

И сейчас я искренне считаю, что даже в Москве достаточно номерного фонда для проведения многочисленных мероприятий, ровно как и в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге. Проблемы пока только в Нижнем Новгороде и еще в нескольких региональных городах. Я не стал бы обращать внимания на Чемпионат Мира по футболу, а обратил бы внимание на рынок. Потому что ситуация очень странная: где-то перебор, а где-то недобор.

А как же бизнес-туризм и внутренний туризм?

Для того, чтобы создать внутренний туризм, необходимо понять, куда люди ездят. Иначе получится история "приезжайте к нам в город N"! – А что там смотреть? Интересно поехать на Байкал, в Санкт-Петербург, Казань – в культурные мекки, которые действительно интересны. А что делать в других городах, где архитектура, культура и музеи находятся на низком уровне?

Бизнес-туризм должен развиваться, исходя из кластера. Бизнес-туризм в ряде городов, безусловно, есть и развит, поэтому загрузка гостиниц составляет стабильно 50%. Но бизнес-туризм имеет четкие границы своей деятельности – он начинает работать с конца января и заканчивает первого мая. Затем с 15 мая новый цикл, который заканчивается уже в августе. А потом с первого сентября по конец декабря. Если смотреть по дням недели, то начинают все работать со вторника, а заканчивают работать в четверг. Разделив все это на целый год, мы получим эти самые 50% загрузки.

Если посмотреть на такие города, как Лондон, Париж и Нью-Йорк, то там есть строго обозначенный бизнес-туризм и leasure-туризм, которые четко идет друг за другом. В выходные это шоппинг, театры, мюзиклы и прочее, а в будни это бизнес. У нас такого пока нет.

Но внутренний туризм все-таки вырос.

За последние 15 лет внутренний туризм в принципе вырос. Если посмотреть на двадцатилетнюю историю, еще в те времена, когда я работал в гостиницах, то порядка 50-60% были иностранцы, а сегодня наоборот, большинство - это наши граждане. Но внутренний туризм тоже разный: в Сочи он будет один, а в любом другом городе совершенно другой. Если регион "сообразительный", то он начинает формировать у себя интересные кластеры.

В Рязани есть село Константиново, которое нынешний губернатор активно продвигает, планируя организовать там музеи, отели и многое другое. В Тульской области есть Ясная Поляна, у которой тоже есть большой потенциал. Но кроме подобных объектов, есть и другие точки притяжения. В Удмуртии есть музей Калашникова, который сам по себе довольно обычный – там представлена экспозиция моделей оружия и фотографии, а также тир. Естественно, что ради одного музея в Ижевск вряд ли кто-то поедет. Встает вопрос – почему нельзя в на ижевском заводе, где производят эти автоматы, устраивать экскурсионные туры. Когда человека повезут в Удмуртию и покажут этот музей, тир, да еще на завод отвезут – это совершенно другой уровень дело. К слову, автомат Калашникова – это второй по известности в мире бренд после Coca-Cola. Но всем этим надо заниматься. А взять, например, Калугу, в которой собирают автомобили Volkswagen. Даже владельцы этих машин никогда не видели, как они производятся – а это весьма интересно.

На одном совещании я как-то рассказывал, что в США люди из выращивания чеснока делают достопримечательность: ставят большой макет и всем показывают, что у них есть. У нас достаточное количество интересных мест, которые совершенно не раскручены. Речь в данном случае не только о производствах – есть много исторических мест, как, например, бывшие лагеря для репрессированных, где можно организовывать исторические центры и музеи, ведь это наше прошлое. Таким образом, в каждом регионе есть, за что "зацепиться".

Создание индустриальных парков по стране влияет на заполнение гостиниц?

Заполняемость индустриальных парков, безусловно, влияет на заполняемость гостиниц. Потому что отсутствие резидентов влечет за собой отсутствие гостей в отелях. Но подход наших властей достаточно примитивный. Если бы они чаще обращались к сообществу специалистов, то хороших проектов в этом направлении было бы гораздо больше.

В регионах преобладает строительство гостиниц международных операторов или местных игроков?

Из 15 городов-милионников в половине есть международные операторы. При этом кризис меньше всего влияет на строительство гостиниц, которое сейчас идет активными темпами. Люди по разным причинам заводят деньги назад в страну. Также себестоимость строительства сократилась: если раньше оно шло из расчета 120-150 тысяч рублей на номер, то сейчас этот показатель находится на уровне 70-80 тысяч.

Тут стоит отметить характерную тенденцию: люди не живут в гостиницах, потому что гостиниц нет. В Москве мало гостиниц, поэтому у нас половина региональных рейсов однодневные. Никто не хочет жить по 15 тысяч рублей за сутки. Когда люди понимают, что им есть куда приехать, то и поток начинает увеличиваться, гостиница заполняется, загрузка переваливает за 70-80%, что технически уже является пределом, и возникает потребность в новом отеле. Это принцип "тропы" – если кому-то одному нужно было идти в этом направлении, то он прокладывал эту дорогу, а все остальные шли уже по "протоптанному" пути.

В качестве примера можно взять Самару, в которой некоторое время назад была всего одна гостиница. Потом там появился Holiday Inn, затем Ibis, а потом Ренессанс. Так, постепенно все эти гостиницы вышли на хорошую заполняемость. И, казалось бы, в чем принципиальные отличия данного города от любого другого?

Получается, что предложение определяет спрос?

Да, именно! Раньше командировки в регионы строились одним днем, потому что попросту негде было остановиться. Международный оператор всегда подразумевает несколько ключевых принципов: безопасность, гарантированное качество, комфорт и хорошее питание. В несетевой гостинице, даже если у нее есть звезды, далеко не всегда можно получить те услуги, которые ожидает клиент. Это относится ко всему, начиная от температуры воздуха в помещении и заканчивая наличием Wi-Fi в номерах. Поэтому сетевой отель – это, в первую очередь, стабильный уровень сервиса и качества. Без таких игроков рынку очень сложно существовать – нет стандартов. Иначе гостю необходимо заранее выяснять, что из себя представляет та или иная гостиница, искать рекомендации. Поэтому "сетевеки" – это некие "якори" на рынке, на которых потом все ориентируются. Без них очень тяжело развивать сегмент, а их отсутствие наносит достаточно серьезный урон региону. Гостиница – неотъемлемая часть социальной инфраструктуры. Без них можно прожить, но с ними становится гораздо комфортнее.

Раз уж речь зашла о сетевых игроках - как изменится рынок после объединения Marriott International и Starwood Hotels & Resorts?

На самом деле никаких принципиальных изменений не будет, потому что такие слияния всегда происходят на уровне "космоса". Те бренды, которые были представлены в России, – достаточно жесткие, и с ними ничего принципиально нового происходить не будет.

Но кадровые перестановки уже начались?

Естественно, но такие вещи мы не замечаем, потому что слияния компаний происходят достаточно часто, просто на массах это не отражается. Если собрать все бренды, которые есть у данных сетей, можно увидеть, что такое количество может не понадобиться, и компания будет их продавать, что может заинтересовать других операторов.

Учитывая влияние крупных "сетевиков", будут ли развиваться одиночные региональные игроки?

Надо смотреть с позиции "продуктовой линейки": местные игроки всегда находятся либо на очень низких позициях, либо на очень высоких. Кто-то строит пятизвездочную гостиницу на 30 номеров, а кто-то организует хостелы.

А как же средний сегмент?

Он тоже есть, но важно понимать: для кого-то средний уровень – это гостиница 3 звезды, а для кого-то - советская коробка со старыми лифтами и прочим.

Каким образом тогда эти гостиницы могут конкурировать с серьезными игроками?

У них всегда есть возможность "падать" в цене. Себестоимость таких объектов минимальна, операционные расходы тоже, и они в разы меньше, чем у крупного сетевого представителя. При умеренной эксплуатации здания таких гостиниц будут жить еще очень долго.

Операционные расходы иностранных операторов увеличились или нет в связи с кризисом?

Да, они выросли. Зарплаты не увеличились, но планово подросли налоги. Если предметно брать то, к чему нельзя применить импортозамещение, то, чаще всего, это моющие средства для хозяйственных структур. Мыло, шампуни и прочее уже начинают понемногу производить у нас, продукты тоже местные.

Совсем другое дело – это платежи оператору. Даже при учете фиксированной суммы в 9 долларов за бронирование через систему мы получаем новый эквивалент в рублях. Если раньше это было 270 рублей, то сегодня уже в 2,5 раза больше. Этот момент ударил по собственникам, которые не рассчитывали на такие суммы.

Фиксирования курса или валютные коридоры не предусматриваются?

Договоры подписывались давно, и тогда все согласовывали из расчета цен на текущий момент, а они со временем сильно изменились.

Как сегодня обстоит ситуация с кадрами в регионах?

Я бы не стал применять термин "кадры", поскольку он предполагает профессиональную подготовку сотрудника. Мы, скорее, имеем дело с человеческим ресурсом. Получается, что мы просто набираем талантливых людей с подходящими внешними данными. Ситуация с объявлением о поиске сотрудника на респшен со знанием английского языка, программного обеспечения, эквайринга и прочего – совсем неэффективна. Если человек способный, но не обладает нужными знаниями, то обычно эта профессия дается в течение 1-2 месяцев.

Какие прогнозы Вы можете дать на 2016 год?

Принципиальных изменений мы пока не видим. Гостиницы строятся, показатели уже существующих объектов тоже вряд ли сильно изменятся. Дальнейшее развитие рынка зависит от многих факторов, в том числе, и от политических. Если с нас резко снимут санкции – это будет одна модель работы, если нет – другая. Принципиальных изменений в области внутреннего туризма тоже не предвидится – у нас пока некуда ехать, за исключением нескольких крупных культурных центров. 

Беседу вел Антон Мошкин

← к статьям