По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Мария Онучина: "Конкурентная среда побуждает к четкому формулированию продукта" 23 марта 2015 года

В текущий период, когда собственники начинают экономить каждую копейку, управляющие компании сталкиваются с множеством трудностей. Но несмотря на это, в кризис появляются и новые возможности. О том, как изменился рынок управления с приходом кризиса, оптимизации на объектах и на чем не следует экономить мы поговорили с Марией Онучиной, директором департамента управления объектами NAI Becar в Москве.

Как изменился рынок УК с приходом кризиса?

Число УК с кризисом не уменьшилось, более того, многие собственники приняли стратегическое решение - образовывать дочерние УК внутри своих холдингов. Внутренних сокращений в компаниях также не произошло, поскольку работы стало гораздо больше: анализ наилучшего использования объектов, реагирование на изменения окружающего рынка, изменения подходов к подбору арендаторов на проекты и т.д. Другой вопрос, что большее количество зарплат сотрудников внутри УК переходит на окладную и премиальную составляющие при исполнении ключевых показателей эффективности. То есть пропорция немного изменилась, но количество людей не сократилось и работать им приходится намного внимательнее и интенсивнее.

Какие основные тенденции можно отметить со стороны бизнес-центров и торговых центров?

Бизнес-центры, как и торговые комплексы, стали с большей внимательностью относиться к своим концепциям. На сегодняшний день варианты специализации объектов приобретают еще больший вес, нежели был до этого. Конкурентная среда побуждает собственников к тому, чтобы четче формулировать продукт, который они предлагают. Безусловно, страдают некачественные продукты, и с точки зрения торговых центров наиболее актуальной становится ситуация пересмотра концепций, реконцепций, изменения направлений, - пришло время пересмотра принципов работы объектов недвижимости.

Варианты сокращений, конечно, рассматриваются, но нужно понимать, что нельзя сокращать расходы на объект в ущерб требуемому качеству. Надо смотреть – где можно сократить так, чтобы не нанести вред объекту, а где, наоборот, стоить увеличить затраты, поскольку некоторые проекты могли быть недостаточно успешными именно по причине недостаточной работы с сервисами. Простой пример: реже убирать технические помещения или эвакуационные лестницы, по которым мало кто ходит, но при этом чаще проводить уборку входных зон. Можно также проводить и капитальные работы, чтобы потом меньше нести ежемесячные затраты. Например, можно объединить диспетчерские, чтобы сэкономить в дальнейшем на персонале. Необходимо помнить, что сокращения должны быть взвешенными и разумными. Бездумные сокращения на 10-15 % из-за снижения арендной платы могут привести к печальным последствиям для объекта, его доходность будет падать еще больше, поскольку снизится качество продукта. Конечно, запросы на сокращения расходов поступают, да и часто мы сами инициируем те или иные сокращения. Но каждое из них серьезно обсуждается и рассматривается, мы создаем более дешевую услугу, не делая продукт хуже (или снижая параметр, который не чувствителен для нашего потребителя).

Что касается facility-менеджмента - как отразился на УК отток мигрантов и, соответственно, рабочей силы?

Изменение рынка рабочей силы подразумевает изменение стоимости услуг. В период кризиса при тенденции уменьшения стоимости  услуг клининга, УК вынуждены придумывать способ уменьшить затраты при увеличении стоимости ресурсов. Выход - интенсификация производства и пересмотр технологических процессов (изменение регламентов уборки).

Как, по-Вашему мнению, изменились отношения собственника и арендатора, учитывая валютные ставки в ряде объектов?

К сожалению, приходится признать, что мы живем в рублевом мире. Конечно, можно отметить, что и до этого далеко не на всех объектах ставки были в долларах. На сегодняшний день все, у кого ставки аренды были зафиксированы в условных единицах, в той или иной степени закрепили их в рублях. Некоторые собственники зафиксировали одинаковые ставки для всех арендаторов, другие – исходя из состояния арендатора. Но основная часть валютных ставок на сегодняшний день зафиксирована в рублях. При этом по-прежнему встречаются переговоры в долларах, но в любом случае цена на период заключения сделки фиксируется в рублях

Стали ли объекты класса А более доступными, чем раньше, или же собственники не торопятся опускать ценник премиальных помещений?

Если говорить про арендные ставки в долларах, то, конечно, они снизились. Рублевые ставки собственники стараются удерживать. В силу того, что сегодня большая вакансия в классе А, и будет наблюдаться тенденция по снижению арендных ставок.

Наблюдаете ли Вы сокращение числа клиентов или сокращение числа потребляемых услуг со стороны БЦ и ТЦ?

Мы наблюдаем увеличение количества обращений арендаторов на предмет наличия свободных площадей и возможности переехать. Количество подписанных сделок, безусловно, снизилось. Как я говорила выше, объем работы увеличивается, а результат в лучшем случае остается таким же. Большое количество арендаторов обращаются за дополнительными сервисами, поскольку они стараются экономить свои расходы на содержание объекта и сделать это с помощью УК на проекте зачастую дешевле, чем сторонними компаниями.

Как поменялись тарифы управляющих компаний за последние полгода?

Регулируется периодичность работ, количество оказываемых услуг, но тарифы управляющих компаний не изменились. В целом, управляющие компании находились последние годы в очень конкурентной среде, поэтому тарифы за услуги УК находятся на справедливом уровне. УК зарабатывает процент от выручки или от чистого операционного дохода. Конечно, при падении выручки у заказчика, доход УК тоже падает. Но, с точки зрения процентных величин, они остались прежними. Норма доходности эксплуатирующих компаний несколько понизилась.

Какие шаги, на Ваш взгляд, стоит предпринимать собственнику офисного и торгового помещения по оптимизации, чтобы не уронить при этом уровень клиентского сервиса и показатель состояния здания?

В ситуации, когда такое количество вакансий и предложений на рынке, нельзя подходить с общей схемой оптимизации к каждому проекту. Необходимо индивидуально смотреть на каждый объект, каждая статья расходов требует пристального изучения и анализа. В первую очередь нужно думать про потребности именно твоего клиента (арендатора): какие сервисы критично важны, а на каких можно сэкономить без особого ущерба. Экономия в текущей ситуации и решения для каждого проекта будут индивидуальны.

Беседу вел Антон Мошкин

← к статьям