По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

Сергей Шиферсон: "Сегмент специализированных ТЦ в Москве плотно заполнен и устоялся" 30 апреля 2015 года

Сегмент специализированных торговых центров стоит особняком на столичном рынке: здесь действуют свои законы развития, свои принципы построения взаимоотношений с арендаторами и собственные маркетинговые концепции. О том, как отличаются состав арендаторов, способы формирования и размер арендной ставки, последствия валютного кризиса и реакция на него в специализированных ТЦ мы поговорили с Сергеем Шиферсоном, коммерческим директором компании City&Malls PFM.

Насколько развит сегодня российский рынок специализированных ТЦ?

Мы можем объективно оценить только московский рынок, поскольку работаем именно в столице. Полтора года назад мы проводили исследование рынка специализированных торговых центров и пришли к выводу о том, что он уже тогда был довольно насыщен. Сейчас однозначно можно сказать, что в столичном регионе сегмент специализированных ТЦ достаточно плотно заполнен и устоялся. То есть дальнейший его рост уже не приведет к увеличению выручки арендаторов по Москве, а только к распределению выручки по новым и действующим ТЦ. По нашим оценкам, доля специализированных торговых центров составляет порядка 20% от всех ТЦ.

Какие основные типы специализированных торговых центров присутствуют на рынке?

Их не так много: в основном это специализация на детских товарах, экстрим-направлении (охота, рыбалка, туризм), мебели и строительно-отделочных материалах.

Валютный кризис не мог не повлиять на этот сегмент рынка торговых центров. Как поменялся вектор основных тенденций в связи с этим?

Экономическая ситуация в стране привела к уходу небольших компаний из числа арендаторов, прибыль которых и до начала кризиса стремилась к нулю. Это общий тренд для всех ТЦ сегодня.

Кроме того, мы видим, что в специализированных торговых центрах, чья концепция устарела или чье местоположение не устраивает покупателей на 100%, закрывается большое количество магазинов.

То есть специализированные центры не пытаются анализировать свои слабые стороны и меняться к лучшему в связи с сокращением потока покупателей?

Дело в том, что в сегментах мебели и отделочных материалов рынок управляющих компаний не такой широкий, поэтому заниматься анализом и разрабатывать антикризисную политику во многих ситуациях, по большому счету, некому. В основном собственники просто наблюдают угасание своего торгового центра и не в силах ничего изменить. Они стараются заполнить возникающие пустоты новыми арендаторами, но без смены политики управления это не приводит ровным счетом ни к чему. Сегодня многие арендаторы просто присутствуют на их площадках бесплатно.

И все же, несмотря на все существующие на сегодняшний день сложности специализированных ТЦ, они выигрывают у стрит-ритейла?

Безусловно. Мы видим, что большинство клиентов сейчас закрывает свои точки стрит-ретейла и остаются только на площадках ТЦ. Дело в том, что в этом случае о трафике покупателей заботится собственник или управляющая компания торгового центра, а не арендатор. Это дает возможность арендаторам существенно снизить расходы на рекламу. Таким образом, по сравнению со стрит-ретейлом, клиенты получают главное: поток потребителей – фактически не прикладывая к этому никаких усилий.

Кроме того, за последние годы люди привыкли к такому формату торговли, где они имеют возможность приобрести все необходимое в одном месте, люди гораздо охотнее отправляются в крупные центры, чем в отдельные бутики и салоны.

Существуют ли какие-то особенности управления специализированными торговыми центрами?

Все приблизительно так же, как и в классических торговых центрах, быт одинаков для всех. Наверное, единственное отличие заключается во взаимоотношениях с арендаторами и бизнес-процессах, которые строятся, исходя из этих взаимоотношений. В специализированных ТЦ мы общаемся с собственниками или генеральными директорами компаний, тогда как в fashion-ритейле, к примеру, взаимодействие происходит, как правило, с менеджером по развитию. Таким образом, можно говорить об ином уровне взаимоотношений, который, с одной стороны, требует от нас гораздо больше внимания к клиенту, с другой, приводит к более продуктивным диалогам, более оперативному принятию решений.

Как распределяются доли крупных федеральных игроков и ИП среди ваших арендаторов?

В количественном соотношении доля крупных федеральных компаний составляет от 15 до 20%, а ИП, соответственно, от 75 до 80%. Если брать за основу такой показатель, как занимаемая площадь, то доля федеральных игроков будет уже 30-40%.

Способы формирования арендной ставки в специализированных ТЦ отличаются от классических ТЦ?

Как и везде, в нашем сегменте они зависят в первую очередь от проекта. Все проекты отличаются один от другого, поэтому вывести какой-то единый знаменатель достаточно сложно. Единственное, что можно сказать точно – в наших ТЦ все ставки рублевые, что устраивает всех арендаторов. Наверное, если сравнивать с классическим ТЦ, наши фиксированные ставки значительно ниже. Небольшой "пятачок" в одном из наших ТЦ стоит  в пределах 40-50 тысяч рублей за кв. м в год. С точки зрения профессионального ритейла, это просто смешные деньги.

Также стоит отметить, что сегодня можно говорить о ключевом отличии формирования арендных ставок, в частности, в мебельных центрах от классических ТЦ, где все переходят на процент с оборота. Оно состоит в том, что в МЦ многие арендаторы готовы пойти на увеличение фиксированной ставки на 20-30%, только бы не платить процент с оборота. Именно поэтому в наших проектах на сегодняшний день присутствует как процент с оборота, так и фиксированная ставка. Каждый раз это зависит от нашей договоренности с клиентом.

Если говорить о проценте с оборота, то он зависит от сегмента и от направления бизнеса арендатора. Предположим, компании, занимающиеся мягкой мебелью или кухнями, могут позволить себе платить до 20% с оборота, а в случае с корпусной мебелью или светом подобный процент уже фактически невозможен. Разумеется, на это влияет еще множество факторов, например, имеем ли мы дело с дилерами, ограниченными в средствах, или с фабрикой, у которой финансовых возможностей по умолчанию больше.

Каким образом достигается баланс между арендаторами, учитывая одинаковую специфику и схожие товары?

У нас разработана маркетинговая концепция микса арендаторов, которая определяет, какие модели мебели, какого сегмента и с каким средним чеком могут располагаться в том или ином месте нашего торгового центра. Если к нам пытается войти новый клиент, ассортимент и ценовое позиционирование которого пересекаются с нашими арендаторами, то мы не принимаем его предложение, даже когда он готов платить большие деньги. Точно так же мы поступаем в том случае, когда компания, которая хочет арендовать нашу площадку, не вписывается в концепцию ТЦ или, допустим, ее ассортимент находится в слишком высоком ценовом сегменте, на который не рассчитывают наши посетители.

Может ли подобный объект сменить профиль без больших потерь, и случались ли такие прецеденты?

Я не знаю о подобных прецедентах. Полагаю, что это крайне трудно было бы осуществить. Вся планировка и инженерия такого ТЦ изначально заточена под ту специализацию, которая была выбрана. От классического торгового центра он отличается и высотой потолков, и коммуникациями, и иным подходом ко всем планировочным решениям.

Беседу вел Антон Мошкин

← к статьям